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タイのコンドミニアムの賃貸、購入・売却(投資目的)方法

タイ 生活   27 Views

日本のマンションに相当するタイのコンドミニアムは、賃貸物件としてはもちろん、投資対象としても現在非常に人気があります。

当ページでは、タイにおけるコンドミニアムの賃貸契約に加え、投資目的として購入・売却する方法について詳しく解説いたします。

 

Contents

タイにおけるコンドミニアムの賃貸契約について

まず、タイでコンドミニアムを借りる場合ですが、日本でも契約に際して注意点が多々あるように、タイでもさまざまなことに注意しなければなりません。

また、バンコクやチェンマイ、プーケット、パタヤなどの主要・観光都市を中心に、タイには数多くのコンドミニアムが存在します。

コストパフォーマンスの高いところ、居心地の良いところなど、コンドミニアム選びのポイントが多々ありますので、事前に詳細を知っておきましょう。

 

タイの賃貸契約の基礎情報

タイでコンドミニアムを借りる場合、パスポートと資金さえあれば基本的に誰でも契約することができます。

賃貸契約に際して、日本では初期費用がかかりますが、それはタイでも同様で、タイでは主に「前家賃1か月分+デポジット(家賃2か月分)」が必要となります。

デポジットというのは日本の“敷金”に相当し、特に問題がなければ退去時に修繕費を差し引いた残額が返却されます。

ただし、タイのコンドミニアムのほとんどが1年間の最低契約期間が設けられていますので、1年以内に退去した場合にはデポジットが返却されません。

また、日本では借地借家法によって貸し手と借り手が平等、または借り手優位になっていますが、タイでは完全に貸し手優位な商習慣になっています。

この影響として、たとえばオーナー(貸し手)に退去を命じられると、それに従わなくてはならず、借り手としてはやや肩身の狭い状況になっているわけです。

このように、賃貸契約において日本とタイでは異なる点がありますので、タイでコンドミニアムを借りる予定の方は最低限、これらのことを頭に入れておきましょう。

  • 初期費用は主に家賃3か月分(前家賃1か月分+デポジット[家賃2か月分])
  • 最低契約期間は1年間(1年以内で退去するとデポジットが返却されない)
  • オーナー優位の商習慣(原則として何が起きてもオーナーに従う必要がある)

 

タイにおけるコンドミニアムの家賃

タイでコンドミニアムを賃貸する場合、どのくらいの家賃帯なのか気になるところではないでしょうか。

コンドミニアムの家賃は非常に幅広く、一概にいくらとは言えませんが、設備などが同一クラスと仮定すると、日本の約1/2〜1/3で借りることができます。

詳細については、「タイの家賃!都市別の相場や支払い方法など詳しくご紹介します!」をお読みください。

 

タイでのコンドミニアム選びのポイント(賃貸)

タイでコンドミニアムを借りる際、何を求めるかは人によって大きく異なりますので、自分に合ったコンドミニアムを見つけなければなりません。

そのためには、間取り・室内空間や設備、家賃、立地、周囲の環境、防犯(セキュリティー)など、さまざまなことを考慮して選ぶ必要があります。

間取り

専有面積が広いか、過ごしやすい間取りか

設備

エアコン、家具、家電など設備が充実しているか

家賃

家賃が安いか、費用対効果が高いか

立地

駅から近いか、周辺に食料品店や病院があるか

環境

周囲の環境が静かで安全か、水はけは良いか

防犯

警備員がいるか、窓やドアの防犯対策はどうか

これらチェックすべきポイントは皆共通していますが、単身者であるか、夫婦/カップルなのか、子供にいる家族なのかによって、優先となる項目が異なります。

 

優先①

優先②

優先③

単身者(男性)

家賃

設備

立地

単身者(女性)

防犯

環境

立地

夫婦/カップル

立地

防犯

環境

夫婦+乳幼児

環境

立地

間取り/防犯

夫婦+小児~

立地

環境

間取り/防犯

また、入居後のトラブルを回避するためにも、内見時に室内や室外をくまなくチェックすることが大切です。

内見のチェック項目

家賃

提示の家賃が正しいか。

室内

家具

テレビやソファー、テーブル、クローゼット、寝具などが備え付けられているか(使用可能か)。不要な場合は撤去が可能か。家具の配置はどうか。

家電

エアコンや冷蔵庫、洗濯機などの家電が備え付けられているか(使用可能か)。不要な場合は撤去が可能か。家電の配置はどうか。

コンセント

コンセントの配置はどうか。日常使用に十分な数があるか。

電気・ガス・水道

電気・ガス・水道は正常に稼働しているか。光熱水費は家賃に含まれているか。故障の際の修理はどうするか。

ベランダ

ベランダはあるか。柵の有無など安全性はどうか。

風呂場

バスタブはあるか。シャワーの水量、お湯はでるか。

日当たり

日当たりはどうか。(日当たりの良い南側は高温になりやすいため注意が必要)

臭い・騒音

家具や家電に悪臭がついていないか。排水溝など水回りの臭いはどうか。壁は厚いか。

立て付け

ドアや窓などスムーズに開閉できるか。

室外

外灯

建物内に外灯が設置されているか。

防犯対策

窓に鉄格子や金網がついているか。オートロックであるか。フロントスタッフや警備員が常駐しているか。

駐車場

駐輪場が備わっているか。空き状況はどうか。

隣人

特に上下左右の居住者はどのような人か。

外国で快適に暮らすためには、居住環境を最大限に考慮しなければなりませんので、これらのポイントをしっかりと踏まえて、希望に合ったコンドミニアムを探しましょう。

なお、バンコクで格安コンドミニアムを借りたいという方は、「バンコクのコンドミニアム!格安物件の見つけ方と賃貸・売買の手引き」をご参照ください。

 

賃貸契約を締結するまでの流れ

タイでの賃貸契約においては、それほど難しくはありません。

①内見を申し込む、②予約金を支払う、③契約書にサインする、④入居する、という感じで進んでいき、日本よりも簡潔に契約できます。

貸し手と借り手の都合が合えば、翌日に入居できるケースも珍しくはありません。

ただし、タイには賃貸紹介業者が非常に少なく、基本的には内見の申込みから契約まで、自分で行わなければなりません。

バンコクであれば少ないながらも日系の賃貸紹介業者がありますので、不安な方は業者を利用すると良いかと思います。

なお、コンドミニアム選びや賃貸契約の詳細は、「タイの賃貸物件(アパート・コンドミニアム)選びや探し方など徹底解説!」をご参照ください。

また、バンコクで借りる方は、「バンコクの賃貸物件の相場や人気・おすすめエリアなど詳しくご紹介!」を併せてお読みください。

 

タイにおけるコンドミニアムの投資について

続いては投資に関してですが、まずタイの住居にはアパートやコンドミニアム、一戸建てなどがあります。

いずれも購入することは可能ですが、基本的にアパートと一戸建ては土地自体も購入しなくてはならず、外国人がタイの土地を所有することはできません。

そのため、タイにおける日本人の不動産投資はコンドミニアムに限定されています。

なお、経済が急速に成長し始めた頃、つまりは5年、10年前と比べるとタイのコンドミニアムにおける投資のうまみが少し薄れている印象は否めません。

それでも、まだまだタイは発展途上で、今後さらに経済が発展していくことが明白なので、依然としてタイのコンドミニアムは投資対象として大きな注目を集めています。

 

ASEAN各国の連携強化に伴う経済発展

なぜタイのコンドミニアムが投資対象として大きな注目を集めているのかというと、その理由の一つに近年のタイの急速な経済発展が挙げられます。

タイはASEAN(東南アジア諸国連合)に加盟している国の一つですが、ASEANは2015年に共同体となった後、加盟各国の連携がより一層強くなりました。

そしてタイはASEAN加盟国の中心に位置することから、ハブ的な役割を成し、主に近隣国との輸出入や経済援助に伴って、ここ数年でタイの経済が大きく成長しているのです。

それだけでなく、タイに多くの外国人が流入していることや、外資系企業が参入していることもタイの経済の経済に大きな影響を与えています。

経済が発展するにしたがって物価(地価含む)が上昇するのが世の常で、近年のタイの急速な経済成長に伴って物価が上昇しています。

なおかつ、コンドミニアムなど不動産の資産価値も上昇しており、このような背景によって世界中の投資家たちが次々とタイのコンドミニアムを購入しているわけです。

 

賃金関連の政策実施に伴う物価の上昇

上で軽く述べたように、タイの物価が年々上昇しています。

しかし、それは経済発展によるものだけではなく、タイ政府による最低賃金の引き上げ、全国一律化も大きく関係しています。バーツ・円の最新為替レート

都県

最低賃金(B)

2011年1月~

2012年4月~

2013年1月~

2017年1月~

バンコク

215

300

300

310

サムットプラカーン

215

300

300

310

ノンタブリ

215

300

300

310

パトゥムタニ

215

300

300

310

ナコンパトム

215

300

300

310

サムットサコーン

215

300

300

310

プーケット

221

300

300

310

チョンブリ

196

273

300

308

サラブリ

193

269

300

308

チャチュンサオ

193

269

300

308

アユタヤ

190

265

300

308

ラヨーン

189

264

300

308

ナコンラチャシマ

183

255

300

308

プラチンブリー

183

255

300

308

チェンマイ

180

251

300

308

ランプーン

169

236

300

305

パヤオ

159

222

300

305

シンブリ

176

246

300

300

2011年以前は地域における物価差が大きく、またプーケットの日221Bが最高値でしたが、2012年を機に全体でおよそ40%もの引き上げが行われ、翌年の2013年には地域格差をなくすべく全ての都市で300Bに統一されました。

さらに2017年には5〜10Bの引き上げが行われ、ここ5年間でタイの最低賃金が大幅に上昇したことで、物品の価格はもちろん、不動産の価値も上げる結果となったのです。

このように、経済の急速な発展や物価の大幅な上昇によって不動産の価値が上昇し、これに目をつけた投資家たちがこぞってタイのコンドミニアムを購入するようになったわけです。

現在でもタイの経済、そして物価が右肩上がりで進んでいますので、今からでもタイのコンドミニアム投資は全く遅くはありません。

なお、タイの物価に関しては、「タイの物価水準(日本との比較など)と旅行や滞在の費用について」で詳しく説明しています。併せてお読みください。

 

タイでのコンドミニアム投資の利点・欠点

投資を始めるにあたって資金が必要になるわけですが、タイのコンドミニアムはまだまだ安価に購入することができます。

さらに、維持費が安いことから今後大きな利益となる可能性が高い状態にあります。

また、日本では不動産の築年数が古くなると価値が大きく下落していきますが、タイでは築年数における価値の下落幅が小さい傾向にあります。

そのため、投資におけるリスクが低く、簡単に始められるというメリットがあります。

その一方で、設備の故障や不具合などが発生した際に修理業者に依頼しなければならず、タイ語・英語ができない場合、タイ人の国民性を理解していない場合には維持管理に負担を感じる可能性があります。

また、近年タイでは外国人居住者の増加に伴ってコンドミニアムが次々と建設されていますので、場所によっては今後、供給過剰となるリスクがあります。

このようにメリットだけでなくデメリットも存在しますので、タイのコンドミニアム投資をお考えの方は、メリット・デメリットについてしっかりと把握しておきましょう。

 

投資の利点① 投資額が安い

タイのコンドミニアムに投資する上で、最も大きなメリットと言えるのが投資額(購入額)の安さです。

現在、居住地として人気のないエリアにあるコンドミニアムでは、500,000Bくらいから購入することができます。

投資なら何でもそうですが、投資額が高いと簡単に手をつけることができませんし、利益が少なくなる可能性が高く、さらに失敗した際に損失が大きくなってしまいます。

その反面、投資額が安いと簡単に手をつけることができ、たとえば今後発展するエリアや立地の良い場所のコンドミニアムを購入すれば、売却の際に利益が2倍にも3倍にも膨れ上がる可能性があるわけです。

また、投資に失敗したとしても大損する可能性が低いので、投資額が安いということは非常に大きなメリットと言えるでしょう。

 

投資の利点② 税金などの維持費が安い

タイで不動産を所有した場合の固定資産税は無く、維持に関わる他の税金においても微々たるものです。

 

日本

タイ

固定資産税等

固定資産の1.4%(固定資産税)+0.3%(都市計画税)

0%(個人所有のコンドミニアムは非課税)

相続税

10%~55%(法定相続分に応じて)

5%~10%(物件評価額が1億バーツ以上の場合のみ)

消費税

建物価格の8%

0%(対個人取引は非課税)

名義変更や登記費用も安く、共益費や修繕費をはじめとする維持費においてもそれほどかかりません。

また、コンドミニアムを購入した後、自分で住むにしろ貸すにしろ、年単位の維持費は安く、たとえ空室が続いたとしても大きな損失とはなりません。

 

投資の利点③ 築年数における値下がり幅が小さい

また、日本では築年数が古くなると大幅な値下がりとなりますが、タイでは新築よりも中古物件の方が人気のため、築年数が古くなっても一般的には価値があまり下がりません。

タイの建築技術は高くなく、新築物件では建築上の欠陥や設備の故障など、さまざまなトラブルが発生していますので、新築物件のリスクは皆承知で、新築に強いこだわりがない限り手をつけません。

その一方で、中古物件は入居後のトラブルが少なく、トラブルが起きたとしてもオーナーや管理会社、フロントスタッフは慣れていますので、早急に対応してくれます。

このことから、タイでは新築よりも中古物件の方が人気で、明らかに古い物件は例外ですが、10~20年程度ではそれほど大きく値下がりしません。

立地が良く設備・セキュリティーが充実している人気物件では、値上がりするケースも多々みられます。

 

投資の欠点① 維持管理が大変なことが多い

しかし、タイのコンドミニアムを購入した後の維持管理において大変なことが多いのが実情です。

壁の張替えなど修繕する際にはタイの業者に依頼しなければならず、タイ語・英語が喋れないという方はスムーズにいかない場合があります。

また、日本とタイでは国民性が大きく異なることで、タイ人の国民性をしっかりと理解していなければ、トラブルに発展する可能性もあります。

手数料を支払って賃貸紹介業者などに委託すれば維持管理に気をつかう必要がなくなりますが、ご自身で全てを行う場合には少なからず維持管理が負担になるということを肝に銘じておきましょう。

 

投資の欠点② 供給過剰リスクがある

近年、タイに多くの外国人が長期滞在・移住していることから、タイ(主にバンコク)ではコンドミニアムの建設ラッシュが起きています。

コンドミニアムの需要が高まっていますので、次々と建設され入居者が増えたとしても基本的には供給過剰となることはないと思います。

しかし、スクンビット界隈の一部の人気のエリアなどにおいては供給過剰のリスクが否めません。

供給過剰となってしまうと空室状態が続いてしまうほか、価値の低下とともに売却額も下がってしまう可能性があります。

ですので、家賃収入や投資目的としてタイのコンドミニアムを購入する場合には供給過剰リスクを回避するために、特に立地をしっかりと考慮しておきましょう。

 

タイのコンドミニアムの価格動向

続いて、タイにおけるコンドミニアムの価格動向についてご紹介します。

近年タイの経済が急速に発展し物価が上昇傾向にあることで、地価も上昇しているということをお話しましたが、上昇度は下図の通りです。(下図引用:CBRE

これは世界最大手の不動産サービス企業であるCBREが調査した、タイ(バンコク)におけるコンドミニアムの価格動向です。

日本人に最も人気のあるスクンビット界隈のコンドミニアムにおいて、2004年には平米単価が約7,500Bでしたが、2016年には188,333Bと3倍近く上昇しています。

また、バンコクだけでなくチェンマイ、プーケット、パタヤなど他の主要・観光都市でも年々上昇しており、今後も上昇傾向は続くと予想されています。

ただし近年、タイの主要・観光都市において人気のエリアを中心にコンドミニアムの建設ラッシュが起きていますので、平米単価は年々上昇しているものの、今後の上昇幅はこれまでより緩やかになりそうな気がします。

 

タイでのコンドミニアム選びのポイント(投資)

近年、タイのコンドミニアムの価格は上昇していますが、当然どのコンドミニアムを購入しても利益がでるというわけではありません。

家賃収入、投資目的にコンドミニアムを購入する場合、立地や設備・セキュリティーをはじめ、さまざまなことを考慮し、“人気物件”を選択することが非常に重要となります。

現在人気である、または今後人気になるであろうコンドミニアムを購入すれば、空室が続くことなく安定して家賃収入を得ることができます。

また、築年数が古くなったとしても価値が上昇して高額で売却できます。

利益が出るコンドミニアムを手に入れるために、以下に挙げるポイントをしっかりと抑えておきましょう。

 

選び方のポイント① 立地(周囲の発展の有無)

何はともあれ立地が最も重要です。

たとえばバンコクでは、市内の鉄道網が現在100km超ですが、2032年には515.3kmを予定しています。

駅周辺は大なり小なり地価が上がりますので、鉄道網の敷かれるエリアや主要駅になりそうな場所を把握し、その周辺の物件を押さえておくと大きな利益となるはずです。

主要・観光都市

人気のエリア

バンコク

スクンビット通り(Sukhumvit Rd)

チェンマイ

ニマンヘミン通り(Nimmanhaemin Rd)

ホイケオ通り(Huay Kaew Rd)

プーケット

パトン地区(Patong)

プーケットタウン(Phuket Town)

ラワイ地区(Rawai)

パタヤ

セントラルパタヤ(Central Pattaya)

ナクルア地区(Naklua)

上表は、バンコク、チェンマイ、プーケット、パタヤにおける外国人に人気のエリアで、いずれも周辺が発展しており、不便なく生活できる環境が整っています。

こういった発展地域にあるコンドミニアムは、基本的に購入額が高く、すでに人気となっているため、全体的にみると今後の大幅な価値上昇は見込めません。

もちろん、現在人気のエリアは今後も人気が続くことがほとんどで、失敗しにくく、また安定して収益を得ることができるので、投資の手始めとしてはうってつけです。

ただし、大きな利益を得るには、現在あまり人気のない場所にあるコンドミニアムを購入することが大切です。

そのためにタイにおける今後の動向に目を光らせておく必要があるわけです。

当項の冒頭で述べたように、バンコクであれば最も注目すべきが鉄道網の拡大なので、今後敷かれる鉄道網に目を光らせてきましょう。

特に重要になりそうな駅周辺にあるコンドミニアムを購入すれば、長い目でみて大きな利益が期待できます。

 

選び方のポイント② 設備・サービス

また、コンドミニアムを購入する大半の人が“快適に暮らしたい”と考えていますので、設備の充実度も大きなポイントとなります。

物件の価値上昇には立地ありきと言っても過言ではありませんが、設備が充実していると人気が出やすく、コンドミニアム全体に人気が出ると評価が大きく上がります。

まず、室内の設備に関しては最新、快適な設備が整っているかを確認しておきましょう。

たとえば最新のキッチンが備わっていたり、ウォシュレットなど外国人向けの快適な設備が備わっていると人気が出やすい傾向にあります。

購入後に自分でリノベーションすることは可能ですが、多くの費用がかかりますし、簡単に行えるものではないので、購入時に室内の設備が充実しているか見ておきましょう。

また、室外(コンドミニアム全体)における設備にも注目し、たとえばプールやジムなど外国人にとって快適な設備が備わっているかも大きなポイントです。

タイのコンドミニアムの多くにプールやジムが併設されているため、あまり特別感はありませんが、快適性を考えれば有るのと無いのとでは大きな違いがあります。

また、現在では他のコンドミニアムとの差別化を図って、近隣の主要エリア・施設まで送迎するシャトルサービスを提供しているところもあります。

このような快適なサービスを提供しているところでは、かなり人気が高まる傾向にありますので、設備・サービスの充実度もしっかりとおさえておきましょう。

 

選び方のポイント③ セキュリティー

コンドミニアムはタイ人にも人気の物件ですが、外国人にも非常に人気があります。

外国に住むにあたって“安全”を考慮する必要がありますので、多くの外国人がコンドミニアムに充実したセキュリティーを求めています。

周囲の治安はもちろんのこと、警備員がいるか(何人常駐しているか)、防犯性の高い鍵を使用しているか、窓からの侵入は困難か(低層階の場合)、オートロック式・キーカード式かどうかなど、セキュリティーの充実度においてもしっかりとチェックしておきましょう。

また、たとえば日本人の多いコンドミニアムなら、日本語ができるスタッフが常駐しているかどうかも重要なポイントになってきます。

 

選び方のポイント④ 間取り・室内空間

居住において間取りや室内空間の広さも重要なポイントです。

コンドミニアムでは主にスタジオ(ワンルーム)、1ベッドルーム、2ベッドルーム、3ベッドルームの4つの間取りが用意されています。

この中で、近年の動向としては1ベッドルーム以上の大きな間取りの部屋に人気が集まっています。

室内空間においては、1ベッドルームでも30~70㎡と幅が非常に広く、室内空間が広いほど人気があります。

間取りが大きく室内空間の広い部屋ほど高額になってしまいますが、人気を考えると間取りが大きく室内空間の広い部屋ほど利益率が高い、または高くなる傾向にあります。

また、天井の高さも非常に重要で、天井が高いほど体感として室内が広く感じられ、窮屈さを感じることなく快適に過ごせることから人気があります。

このように間取りや室内空間をしっかりと確認し、人気の動向や快適性を考慮した上でコンドミニアムを選ぶと今後の利益に繋げることができます。

 

選び方のポイント⑤ 価格(ROI)

家賃収入を目的に購入するにしろ、投資目的に購入するにしろ、購入時の価格は非常に重要なポイントになります。

購入時の価格が安く売却時の価格が高いほど利益が大きくなりますので、現在すでに高額のコンドミニアムは総じて将来性が低く、大きな利益は期待できません。

もちろん、すでに高額なコンドミニアムは人気があるということなので、投資に際して損をする可能性が低く、リスク回避にはうってつけと言えます。

ただし、ハイリスク・ハイリターンではあるものの、現在あまり人気がなく安いコンドミニアムは今後価値が大きく上昇する可能性を秘めています。

大きな利益を求めるなら安いコンドミニアムを中心に探すようにしましょう。

また、人気の有無に関わらず、価格と条件(立地や設備・セキュリティーなど)を照らし合わし、費用対効果の高いコンドミニアムを購入するようにしましょう。

 

選び方のポイント⑥ 部屋の向き・風通し

日本では日当たりの良い南向きの部屋が人気ですが、年間を通して高温多湿なタイでは日が当たらない北向きの部屋が人気で、北向きの部屋は総じて価値が高い傾向にあります。

高層階のコンドミニアムが密集している地域では、南向きであっても日が当たらず快適なので、部屋の向きを考慮しなくても構いません。

しかし、周囲が開いている地域では日当たりが重要なポイントになってきますので、部屋がどの向きにあるか確認しておいてください。

また、一般的に南北に窓がある高層階の部屋は非常に風通しが良く、エアコンが無くても快適に過ごせることから人気があります。風通しも併せて確認しておきましょう。

 

選び方のポイント⑦ 階層

日本と同様にタイでも高層階の物件ほど、高層階の部屋ほど人気があり、価値が高くなります。

日本では主にステータス性や眺めを理由に高層階の部屋を借りる方が多いのですが、タイではそれだけでなく、健康を大きな理由としている方も多くいらっしゃいます。

タイではデング熱をはじめとする蚊を媒体とした感染症が多発しており、蚊は基本的に5階相当の高さまでが活動域なので、高層階の部屋は蚊による健康被害のリスクが低く、快適に暮らすことができるわけです。

高層階の部屋は人気のため高額となってしまいますが、人気の動向は今後も変わることはないと思いますので、予算との兼ね合いをみて5階以上の部屋を購入すると良いでしょう。

 

タイでのコンドミニアムの購入方法

タイのコンドミニアムは基本的に資金とパスポートさえあれば誰でも購入することができます。

しかし、即日に購入できるというわけではなく、購入に際してさまざまな段階を踏まなくてはなりません。

購入に際しては、まず予約して内見に伺い、そのコンドミニアムが気に入った場合には購入の意思を示し、予約するために予約金(申込証拠金)を支払います。

そして一般的に予約から15日以内に売買契約書にサインし、購入金額の10%~20%程度の手付金を支払い、後に残額の支払いを海外送金にて行います。

ここまでがコンドミニアム購入までの一連の流れとなりますが、契約書を交わし購入金額を全額支払っただけでは終わらず、最後に登記の手続きを行わなければなりません。

この過程を個人1人で行うのは簡単ではなく、契約ミスなどのリスクがありますので、基本的には不動産仲介業者を利用するようにしましょう。

以下にそれぞれの過程における詳細をご説明します。

コンドミニアムを購入しようとお考えの方は詳細をしっかりと把握しておいてください。(中古物件を購入する場合)

 

内見を予約する

まず購入前に内見して建物や部屋の状態をチェックする必要があるわけですが、内見にあたって①不動産仲介業者を利用する、②自分で内見を申し込む、この2通りがあります。

不動産仲介業者を利用する場合、立地や予算などの条件を挙げると希望に沿ったコンドミニアムを紹介してくれ、内見の申込みから送迎(立ち合い含む)を代行してくれます。

また、予約金の支払いや契約、登記など全て代行(またはサポート)してくれますので、タイに精通していない方や不動産購入に不慣れな方は業者を利用すると安心です。

ただし、タイには不動産紹介業者が少なく、そのうちのほとんどがバンコクに集中していますので、基本的にはバンコクでコンドミニアムを購入する場合にしか利用できないと考えておきましょう。(コンサルティング料は3~5%)

自分で内見を申し込む場合、まずはインターネットから探して目星をつけるか、購入予定のエリアに出向いて自分の足で見つけるか、この2つの方法がありますが、どちらも管理会社やオーナーに直接電話などで連絡をとることになります。

インターネットであれば物件名で検索すると電話番号を知ることができ、自分の足で探す場合には市内の広告掲示板や建物の張り紙などに電話番号が書かれています

そこから直接電話をかけて内見を申し込みましょう。(基本的にはタイ語または英語でのコミュニケーションが必要)

 

内見に伺う

予約を申し込んだ後、所定の日時に内見に伺いますが、立ち合い人がタイ人の場合、待ち合わせ時刻に遅れて来ることが多いように感じますので、気長に待っておきましょう。

また、内見に際しては先述したように、間取り、設備、立地、周辺の環境、セキュリティーなどをしっかりと確認しておきましょう。

 

購入決定の後、予約金を支払う

購入が決定しましたら買付申込書にサインし、部屋を確保してもらうために数万バーツから購入額の1%程度の予約金(申込証拠金)を支払います。

予約金を支払った後にキャンセルした場合には予約金は返却されませんので、ご注意ください。

 

契約書を交わし、手付金を支払う

予約金を支払った後、およそ15日以内に契約に移ります。

契約に際しては、まず売買契約書にサインし、手付金(購入額の10~20%)を支払います。

手付金に関しては基本的に「小切手」での支払いになりますので、銀行にて小切手を発行してもらってください。

また、契約書のサイン、手付金の支払いと共にパスポートの原本が必要になりますので、忘れずに持参しましょう。

 

海外送金(外貨送金)にて残額を支払う

手付金はいわゆる頭金なので、契約完了に際しては購入額を全額支払う必要があります。

ここで注意しなければならないのが支払い方法です。

手付金においては基本的に「小切手」での支払いとなりますが、残額の支払いにおいては日本の金融機関からタイの銀行に「外貨送金」を行う必要があります。

また、外貨送金を行った後に、海外送金証明書を発行してもらわなければなりません。

これは外国人(日本人)がタイのコンドミニアムを購入する際の要件の一つです。

タイ現地で日本円をバーツに両替して現金で支払うことも、日本の金融機関から“バーツ建て”でタイの銀行に送金することも要件を満たしません。

あくまで「日本の金融機関から“円建て”でタイの銀行に送金」しないと購入できませんので、ご注意ください。

不可

  • 日本の金融機関から“円建て”でタイの銀行に送金する
  • タイ現地で得た収入から現金(バーツ)で支払う
  • タイ現地で日本円をバーツに両替して現金で支払う
  • タイ現地で小切手を発行して小切手で支払う
  • 日本の金融機関から“バーツ建て”でタイの銀行に送金する

なお、送金する際に目的を記載する必要があります。

目的欄には“To purchase a Condominium unit No.「部屋の番号」 at 「物件名」 for 「購入者の名前」”と記載してください。

 

登記手続きを行う

コンドミニアムの譲渡においては、書面による合意と登記が有効要件となりますので、契約完了後に土地局(LAND OFFICE)にて登記を行います。

登記には、パスポートの原本、銀行発行の海外送金証明書、売買契約書、委任状(代理人が行う場合)、登記費用が必要になります。

なお、登記費用は買い手持ちで、建物評価額の2%かかります。

 

タイのコンドミニアム購入後の税金について

タイでコンドミニアムを購入した際に手数料や税金がかかると上述しましたが、購入後にも税金がかかるということを忘れてはなりません。

基本的には維持するための税金はありませんが、誰かに貸して家賃収入を得る場合、売却する場合にそれぞれ特定の税金を支払う必要があります。

なお、以下に家賃収入を得る場合、売却する場合に課せられる税金、税率についてご説明しますが、どちらも法制によって度々改訂されますので、ご了承ください。

 

所有のコンドミニアムを他者に貸して家賃収入を得る場合

購入したコンドミニアムを他者に貸して家賃収入を得る場合には、経費を差し引いた収入に対して10%の税金が課せられます。

経費には、たとえば管理費・共益費や修繕費、光熱水費など、維持管理に関わる費用が当てはまります。

経費を引いても収入の10%というのは負担が大きいと感じますが、実際のところ企業との法人賃貸契約でない限り、つまり個人賃貸契約ではほとんどのオーナーが申告・納税していません。

 

所有のコンドミニアムを他者に売却する場合

購入したコンドミニアムを他者に売却する場合、税金は売却時にかかるものと、売却後の利益(所得)に対してかかるものの2つがあります。

 

登記など売却時にかかる税金

売却時においては、譲渡に際して登記を行う必要がありますので、登記に関わる税金として「印紙税」と「事業税」がかかります。

印紙税

(Stamp Duty)

売却額の2%

(※BUSINESS TAXが適用される場合は不要)

事業税

(Business Tax)

建物評価額または売却額の3.3%(高い方が基準)

(※5年以上経過しての売却は非課税)

登記費用(建物評価額の2%)に関しては買い手が支払いますが、印紙税(売却額の2%)と事業税(建物評価額または売却額の3.3%)は基本的に売り手が支払う形になります。

事業税は物件の保有年数が5年未満に限り該当し、5年以上保有する場合には非課税となります。

また、事業税が発生しない場合、つまりは物件の保有年数が5年未満の場合に課税対象となります。

 

売却の利益(所得)に関する税金

売却して得た利益に関しては、源泉徴収税(所得税のようなもの)がかかります。

源泉徴収税

(Withholding Tax)

物件保有年数や所得税率に基づく

源泉徴収税は、物件の保有年数によって控除され、控除額を差し引いた金額(不動産年間所得)を保有年数(切り上げ)で割って、その金額を所得税率に当てはめて課税額が計算されます。

物件保有年数

控除率

0~1年

92 %

1~2年

84 %

2~3年

77 %

3~4年

71 %

4~5年

65 %

5~6年

60 %

6~7年

55 %

7年~

50 %

上表のように、物件の保有年数が1年未満であれば92%、7年以上であれば50%というように、年数が経過するにしたがって控除率が低くなっていきます。

この控除率をもとに、控除した後の金額(不動産年間所得)を下表の税率(累進課税)に当てはめて、源泉徴収税が計算されます。

課税所得

税率

最大課税額

最大累計税額

0~150,000B

0%

150,001~300,000 B

5%

7,500 B

7,500 B

300,001~500,000 B

10%

20,000 B

27,500 B

500,001~750,000 B

15%

37,500 B

65,000 B

750,001~1,000,000 B

20%

50,000 B

115,000 B

1,000,001~2,000,000 B

25%

250,000 B

365,000 B

2,000,001~5,000,000B

30%

900,000 B

1,265,000 B

5,000,001 B~

35%

※累進課税

少し複雑になりますが、源泉徴収税を導き出すための計算式は以下のようになります。

計算式

不動産年間所得

(売却額-売却額×保有年数による控除率)÷切上げの保有年数=不動産年間所得

源泉徴収税

(不動産年間所得×所得税率)÷切上げの保有年数=源泉徴収税

これを「5年2か月保有、売却額3,000,000B」で計算すると、以下のように、源泉徴収税は60,000Bとなります。

5年2か月保有、売却額3,000,000Bで計算

不動産年間所得

(3,000,000B-3,000,000B×60%)÷6=200,000B

源泉徴収税

(200,000B×5%)×6=60,000B

タイでは税金に対する特別措置や控除などが複雑に存在しますので、上記の数字はあくまで計算の目安としてお考えください。

 

タイでのコンドミニアムの売却方法

投資を目的としてコンドミニアムを購入した場合、利益を得るために最終的に売却することになりますが、売却の方法はそれほど難しくはありません。

基本的な流れとしては、①売却額を算定する、②広告する、③買い手と契約(売却)する、④登記を行う、のような感じになります。

 

売却額を算定する

お持ちのコンドミニアムを売却するにあたって、まずは売却額を算定しなければなりません。

タイでは、主に地価に応じて政府が物件の評価額を算定していますが、この評価額に準じて売る必要はなく、売却額はオーナーが決めることができます。

売却額が高すぎると売れない可能性がありますので、まずは同じコンドミニアムの中で売却に出されている部屋や、近隣のコンドミニアムの部屋の売却額を参考にしましょう。

相場を知ることである程度の売却額を算定することができるはずです。

また、複数の不動産仲介業者に査定を依頼するのも良いでしょう。

 

自分で広告する/不動産仲介業者に広告してもらう

売却額を決定した後、買い手を見つけるために広告する必要がありますが、方法としては①自分で広告する、②不動産仲介業者に広告してもらう、の2通りがあります。

自分で広告する場合には、売却するコンドミニアムの壁に「SALE」の広告を貼る方法があります。

人目に付きにくい場所には広告としての効果が薄くなる可能性がありますが、タイでは賃貸物件の売買において張り紙文化がありますので、基本的には効果があります。

ただし、勝手に広告を貼ってはトラブルの原因になりますので、コンドミニアムの管理会社に許可を得てから貼るようにしてください。

不動産仲介業者に広告してもらう場合、手数料が3~5%(基本的に売却成立まで代行)かかってしまいますが、各媒体でのネットワークを持っているため広告効果は絶大です。

ただし、業者によって宣伝方法が異なりますので、早期売却のためには、どの業者を選ぶかが重要になってきます。

業者に広告してもらう際には、以下のポイントをチェックしておきましょう。

  • 紙媒体・ネット媒体(HP所有)があるか
  • 業者の運営歴が長いか
  • 店舗が近隣にあるか
  • 日本で広告業務を行っているか

業者選びに最も大切なのが広告力の有無なので、紙媒体・ネット媒体があるか、運営歴が長いかは必ず確認しておきましょう。

紙媒体・ネット媒体は広告の基本となりますし、運用歴が長い業者ほど不動産売買に精通し、さらに顧客情報を多く所有しているので、早期に買い手が見つかる可能性があります。

また、コンドミニアムの購入を検討している人というのは、一般的にエリアを絞って近隣の不動産仲介会社を利用しますので、近隣の業者を選べば成約率が上がります。

日本人に購入してもらいたいという場合には、日系の業者を選ぶのはもちろん、日本で広告業務を行っているかも確認しておきましょう。

というのも、タイ現地で購入を決める方だけでなく、日本で購入を決める方も多いからです。

最低限、これら4つのポイントをおさえて業者選びをすれば、早期に売却することができるでしょう。

 

買い手と契約を結ぶ

買い手が見つかった後は、当然のごとく契約に入ります。

契約の前に内見がありますが、賃貸仲介業者を利用しない場合には自分で全て対応する必要があります。

契約の流れとしては、①内見、②予約金の受け取り、③契約書の締結・手付金の受け取り、④残額の受け取り、という感じになります。

賃貸仲介業者を利用しない場合、書類の準備のほか、自分で金銭の管理を行う必要がありますので、不安な方は業者を利用すると良いでしょう。

 

登記手続きを行う

売買が成立した後は登記を行います。

先述してありますが、登記の際には印紙税(売却額の2%)と事業税(建物評価額または売却額の3.3%)がかかります。

 

タイでのコンドミニアムの賃貸・投資に関するまとめ

タイのコンドミニアムは投資対象として非常に魅力的で、今投資すれば多くのケースで利益を得ることができるはずです。

さまざまな会社から「タイ不動産視察ツアー」が開催されるなど、タイにおける不動産投資の熱は今後も間違いなく続くことでしょう。

なお、利回り10%保証、3年後に購入金額100%での買取保証などとった広告が出回っていますが、今後起こることは誰も分からないので、”保証”を信じてはいけません。

しっかりと自分の足で、目で確かめた上で、購入するようにしましょう。

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